«Цифровое здание» и его окрестности

26 августа 2021 г.

Тематику «умных домов» разрабатывают с трех направлений: люди создают "умные квартиры"/"умные дома«, повышающих комфорт; девелоперы и управляющие компании заинтересованы в «умных зданиях», снижающих эксплуатационные расходы; а государственные и муниципальные власти стимулируют появление smart buildings, так как видят в них компоненты для smart cities. В этой статье мы будем говорить о цифровизации именно жилого фонда, про ситуацию с индустриальными объектами — от промышленных и транспортных до складских и публичных пространств — поговорим позже. В рассматриваемом сегменте разрабатывают новые концепции, возникают вопросы интеграции и появляются многие интересные кейсы.

«Цифровое здание» и его дальнейшее развитие

Самое важное изменение в сегменте «умный дом» — появление, формирование и осознание рынком новой концепции «цифрового здания», которое пронизано smart-элементами, подключено к внешним digital-сервисам и интегрировано с другими цифровыми объектами. Концепция широка, она проходит разные этапы развития по мере создания и развития самого объекта недвижимости. В разное время «цифровое здание» может включать в себя цифровую инфраструктуру стройплощадки, digital-сервисы для продаж, экосистему для управляющей компании, BIM («цифровой двойник» жилого комплекса) и т. д.

В решениях для «цифрового здания» находится место даже для блокчейна, сказал Виталий Фёдоров, генеральный директор Intelvision, выступая на конференции «Умный дом как экосистема», проведенной компанией «Гротек». В качестве примера профильных задач, для которых актуален блокчейн, г-н Фёдоров привел смарт-контракты, которые можно заключать при наличии блокчейн-платформы.

В идеале «цифровое здание» получает единую цифровую платформу, в которой разные группы пользователей имеют доступ к различным наборам сервисов. Например, управляющая компания собирает данные с приборов учета, мониторит протечки, отслеживает задымления/возгорания, жильцы могут оплачивать «коммуналку» и прочие сервисы со смартфона, размещать заявки на вызов ремонтников, участвовать в домовых чатах, использовать межквартирные мессенджеры и т. д. Иногда такие платформы получают даже собственные маркетплейсы! Маркетплейсы становятся востребованными, как отметила Светлана Перминова, CEO Unicorn, производителя одноименной платформы для «цифровых зданий» — как видно, несмотря на молодость концепции, для нее уже есть платформенные программные решения.

Развитие системы, состоящей из разных элементов, позволяет создать новые формы user experience (UX), повысить привлекательность для жильцов, а также снизить затраты на обслуживание здания. Даже если сервисы «цифрового здания» будут полностью бесплатны для жильцов, цифровизация все равно выгодна управляющей компании, так как позволяет снизить накладные расходы на обслуживание зданий, увеличить эффективность домовых служб и тем самым увеличить прибыль. Например, если охрана жилого комплекса получает доступ к камерам видеонаблюдения, датчикам проникновения в подвалы, на чердаки и в прочие технические помещения, инструменты для открытия-закрытия ворот и шлагбаумов, контроль за освещением придомовой территории и т. д., то это увеличивает эффективность сервиса security.

Сегодня «цифровое здание» не является чем-то особенным, наличие digital-сервисов уже не «фишка» жилого комплекса или готового девелоперского проекта, эти элементы стали «must have». Например, группа «Самолет» сообщила, что до конца 2021 года сдаст 173 тыс. кв. м жилья с «умной начинкой», а в 2022-2023 годах — еще около 1,3 млн кв. м. «Функции умного дома, которые были прерогативой скорее бизнес-класса, становятся общим стандартом», — говорит Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет». Вопрос лишь в том, с каких сервисов начинается цифровизация и какой спектр digital-инструментов будет реализован в том или ином жилом комплексе.

Начало: на этапе строительства и даже раньше

Формирование «цифрового здания» начинают, в общем случае, до начала стройки — на этапе проектирования, когда выбирают платформу, проектируют инфраструктуру, закладывают основу для BIM и т. д. «Внедрение по-настоящему высокотехнологичных решений управления многоквартирными домами еще на стадии их проектирования — это логичный шаг в развитии нашего предложения», — отмечает г-н Волков.

Инфраструктуру для реализации будущих smart-функций строители уже рассматривают как одну из составляющих «слаботочки», отметил Тимофей Колотовкин, директор по развитию бизнеса Rubetek, выступая на мероприятии «Гротек». Соответствующие кабели, распределительные коробки, посадочные гнезда для датчиков, камер, домофонов и прочих элементов размещают согласно проекту на этапе строительства.

Платформа «цифрового здания» эволюционирует с развитием проекта, а также своевременно предоставляет различные сервисы разным подразделениям. Девелоперу нужно продать квартиры, а для этого будут актуальны как демонстрации отрисованных рендеров, доступных уже на этапе проектирования, так и показ реальной ситуации на возводимых физических объектах. Кроме того, видеонаблюдение позволит как покупателям, так и инвесторам решить ряд практических проблем без выезда на объект, а отсутствие необходимости физических перемещений экономит ресурс отдела продаж.

Заметим, что в идеале для реализации этих функций не нужно создавать отдельную инфраструктуру, их может обеспечить правильно развернутая и конфигурированная единая цифровая платформа, обслуживающая задачи строителей, отдела продаж и других подразделений. Охране сервисы будут хороши контролем периметра, бригадирам — для проверки наличия у персонала касок и прочей обязательной амуниции, а «сейлзам» — возможностью показать потенциальным покупателям виды из окон создаваемых квартир, инновационность и технологичность процесса строительства, скорость роста комплекса и т. д.

После того, как дом сдан в эксплуатацию, цифровая платформа в ходе развития получает новые функции и новых пользователей, прежде всего, жильцов «цифрового здания» и управляющую компанию. «Больше всего выигрывает управляющая компания», — отметил г-н Колотовкин.

«Умные квартиры»: когда закладывать инфраструктуру?

Некоторые девелоперские компании выражают готовность дополнить базовый пакет пользовательских решений для «цифрового здания» функциями управления устройствами в квартире, чтобы новоселы могли создавать и управлять различными механизмами удаленно: мультисенсорами, диммерами, герконами, доводчиками штор.

«Создание максимально готового и комфортного для проживания жилья — глобальная продуктовая стратегия группы „Самолет“», — подчеркнул г-н Волков. Но некоторые игроки рынка от такого подхода отказались, считая, что «умные квартиры» покупателям лучше создавать для себя самостоятельно.

Теоретически на этапе строительства можно заложить инфраструктуру и для «умных квартир», но практически это не всегда разумно. Дело в том, что «умная квартира» — решение индивидуальное, формализовать его не получается, соответственно, работы по созданию «универсальной инфраструктуры» оказываются избыточны. Мало кто из покупателей недвижимости изначально располагает дизайн-проектом будущего жилья, поэтому люди только на практике со временем смогут определить, какие функционально будут поделены помещения, как расположат мебель, где и как смонтируют осветительные приборы и разную «белую технику». Кроме того, как показывает практика, инфраструктура передачи данных не требует кабельных подключений — возможностей wireless вполне достаточно для ИТ-компонент в «умных квартирах».

Напомним, что согласно одному из распространенных определений можно считать «умной квартирой» жилье, в котором есть хотя бы одно подключенное устройство — наличия wi-fi-роутера уже достаточно. В условиях «человейников», где в каждой квартире по беспроводной точке доступа, в радиодиапазоне становится тесно, что негативно влияет на качество связи, а поэтому становятся актуальными роутеры с поддержкой wi-fi 6.

В данном случае будет актуальным рачительное отношение данного стандарта к ресурсам частотных диапазонов, которое подчеркивал Александр Столяров, заместитель генерального директора Huawei Enterprise в России. Это позволяет расположенным в квартире девайсам с wireless-интерфейсами — как компьютерными, так и для «умного дома» — меньше «толкаться» с соседскими, что на качество связи влияет положительно. Однако некоторые компании, не полагаясь в таких условиях на работу стандартных беспроводных каналов, разрабатывают свои проприетарные, например, так поступает компания Rubetek, которая самостоятельно производит ряд компонент для «цифрового здания», в том числе, и обладающих возможностями wireless-подключения.

«Умная квартира» может существовать отдельно от «цифрового здания», но может и взаимодействовать с ним хотя бы фрагментами. Например, видеодомофон, который есть в каждом «цифровом здании», вполне может работать независимо от сервисов «умной квартиры», используя свой терминал, а может выводить изображение, например, на smart-телевизор, компьютер, смартфон/планшет и другие устройства, связанные с «умной квартирой». О сервисах видеодомофонов мы поговорим ниже, а пока отметим, что есть и хитрый обратный тренд. Квартирные терминалы современных домофонов могут быть достаточно продвинутыми устройствами, говорит Виктор Гюльназарян, региональный менеджер по продажам 2N Telekomunikace; есть модели, построенные на Android, что в сочетании со строенными крупными цветными тач-дисплеями позволяет эффективно использовать их как по прямому назначению, так и в качестве стационарных терминалов для управления «умной квартирой».

Домофоны сохраняют свои базовые функции, ставшие привычными, но получают целый спектр дополнительных возможностей при интеграции с другими smart-системами «цифрового здания». Например, при интеграции с «умными лифтами» открытие домофона может выступать сигналом для вызова лифта на первый этаж, что создает приятный UX, который, впрочем, может быть расширен. Например, вызовы с домофона могут быть перенаправлены как на терминал в квартире, так и на смартфон, причем некоторые системы в данном случае позволяют устроить даже конференц-колл.

Видеонаблюдение: для безопасности и комфорта

Основой для множества сервисов, создающих новые UX и обеспечивающих новый уровень комфорта, являются видеонаблюдение и видеоаналитика. «Видеонаблюдение без видеоаналитики — слабый сервис», — замечает г-н Колотовкин, но в комплексе они способны на многое.

Видеодомофон выступает важной составной частью решений, обеспечивающих контроль доступа. Например, его камеры могут быть подключены к видеоаналитике, что позволяет реализовать бесключевой доступ в подъезды жильцам и работникам сервисных служб управляющей компании — их лица будут распознаны камерами, что не потребует никаких дополнительных действий для открытия дверей. Например, за год реализации проекта по созданию системы бесключевого доступа Rubetek и ПИК подключили к системе видеоаналитики в общей сложности 10 000 панелей в 48 жилых проектах. Сервис простой в применении, но оказался востребованным: на использование системы бесключевого доступа уже перешли 25% жителей комплексов ПИК, оснащенных соответствующими системами, что показывает высокую популярность данного варианта UX. «Технологии, которые делают жизнь комфортнее — то, ради чего работает Rubetek», — отметил Антон Мальцев, основатель компании.

Заметим, что контроль доступа таким способом может быть реализован как в подъездах, так и для придомовой территории. Видеоаналитика может распознавать как лица, так и номера машин, что позволяет по такому же «бесключевому» принципу реализовать автоматическое открытие шлагбаумов и гаражных ворот, что упростит доступ к домовому паркингу.

Наконец, следует помнить, что «облачное» видеонаблюдение способно целому кварталу придать smart-возможности. Например, доступ к видеокамерам — не только свой подъезд, но и двор, паркинг, детские площадки — поднимет на новый уровень безопасность, позволяя контролировать перемещение детей, но это не единственный кейс для данных сервисов. Доступ со смартфона к камерам на квартале, например, способен помочь жителям-автомобилистам найти свободное парковочное место у дома и т. д.

При работе с «цифровым зданием» приходится решать ряд вопросов, связанных с инфобезопасностью. Системы крупные, сложные, поэтому поверхность атаки у них огромна, а успешный «хак» может принести управляющей компании не только репутационные убытки.

Что дальше?

Легко предположить, что количество smart-устройств и «умных сервисов», доступных для пользователей «цифровых домов», будет быстро расти. Но это не единственное направление развития сегмента.

Должно быть налажено взаимодействие «умной квартиры», «цифрового дома» и smart city, так как сейчас это в общем случае разрозненные системы. Если прецедент кросс-использования ресурсов в системах уже бывают — например, камеры наблюдения могут поставлять сигнал как домовым, так и городским решениям по видеонаблюдению и видеоаналитике — то сервисы еще очень разрознены, и в этом направлении можно много чего придумать и сделать. Продуктов для новых вариантов UX, похоже, будет много и «на стыках» домовых, транспортных и мобильных сервисов.

Наконец, возможны интеграции с другими «умными решениями», например, со smart-автомобилями, сервисами такси, каршерингом и т. д. Тут тоже не все гладко, но некоторые подвижки есть. Например, недавно Orange Business Services и автомобильный бренд Lynk & Co — правда, пока только в Европе — представили автомобиль, IoT-системы которого бесшовно и постоянно подключены к Интернету, что позволяет обеспечивать работу диагностических сервисов, отслеживать авто и даже по желанию «расшаривать» его. Инновационный подход к мобильной связи позволяет подключать новые пользовательские продукты, отметил Немо Вербист, старший вице-президент Orange Business Services по Европе.

Определенные изменения будут происходить в техническом плане — сегмент еще не очень развитый, поэтому многие важные действия его игрокам еще предстоит сделать. Например, МТС объявила о предоставлении бесплатного доступа к платформе фирменной системы «умного дома» по API, который теперь открыт для производителей smart-устройств. «МТС Умный дом» позволяет управлять устройствами различных производителей из одного приложения, напомнил Максим Лаптев, директор по продуктам и партнерствам МТС. Для начала работы с системой производителю надо обеспечить cloud2cloud-интеграцию прибора и обеспечить поддержку открытого протокола управления устройствами на стороне своего сервиса. Смысл акции понятен, ее важность тоже очевидна, но остается риторический вопрос — почему не сделали этого раньше, чего ждали-то?

Что «цифровой дом» значит для канала

Сегмент огромен, а поэтому для канала важен. Появляются, развиваются и крепнут новые игроки разных профилей: проектировщики, интеграторы, создатели BIM и т. д. Здесь много даже задач по разработчике программного обеспечения, которым занимаются как внешние компании, так и «in-house» разработчики. Компании, поставляющие инструменты для команд разработки — например, упрощающие задачи в ходе DevOps и TestOps — отмечают, что появляется все больше компаний, работающих для рынка недвижимости.

Масштаб и сложность задач, а также новизна сегмента и большое количество разных товарных позиций при работе в нем создают определенные проблемы. Однако сложности отпугивают слабых игроков и дают шансы сильным. Поставлять придется как массовое оборудование, так и специфические решения для видеонаблюдения/видеоаналитики, «слаботочки», противопожарных систем, сигнализаций и создания сервисов «умного дома», а также прочих IoT-инфраструктур. Также нужно обеспечивать трансляцию экспертизы в решении сложных задач, в том числе, и с местной спецификой. Местная специфика в данном случае важна — ряд решений должны строго соответствовать локальному законодательству, например, по требованию к противопожарной сигнализации (они этой весной изменились), по защите персданных и т. д.

Заметим, что среди игроков сегмента кроме разработчиков и интеграторов присутствуют и вендоры, которые создают как компоненты (например, Rubetek), так и программные платформы (например, Unicorn). Возможно, для развития бизнеса они в скором времени выйдут в традиционный канал.

Источник: Александр Маляревский, внештатный обозреватель CRN/RE