Колонка Левона Акопова об инвестициях: открываем глаза на неочевидное

25 ноября 2021 г.

Левон Акопов

Сегодня хочу несколько отступить от традиции рассматривать биржевые инструменты технологического сектора и попробовать разобрать сектор, который будет полезен в качестве одного из защитных, но при этом доходных, для любого бизнесмена — недвижимость.

Инвестиции в недвижимость обычно ассоциируются с фундаментальными вложениями, страхами вложиться в объект низкой ликвидности и т. д.

Однако уже много десятков лет существуют биржевые инструменты — REIT, позволяющие свести к минимуму вышеуказанные риски и страхи/

REIT (Real Estate Investment Trust, инвестиционные трасты (фонды) недвижимости) — это отдельный класс активов в США. К ним относятся компании, которые владеют и управляют приносящей доход недвижимостью. Основную часть их прибыли составляют арендные платежи.

Чтобы получить статус REIT, компании должны соответствовать ряду требований. Большинство из них торгуются на крупных фондовых биржах.

Главные особенности REIT

REIT позволяют любому инвестору вложиться в портфель активов недвижимости через покупку паев отдельных фондов или через ETF, содержащих в своем портфеле REIT.

Из-за особенностей американского налогового законодательства в отношении данного актива инвесторы REIT получают существенную долю от дохода компании в виде дивидендов. Если средняя дивидендная доходность акций S&P 500 составляет около 2%, то для REIT она в два раза больше — 4%. Это связано с тем, что REIT обязаны выплачивать акционерам 90% налогооблагаемого дохода, иначе они не будут освобождены от уплаты налога с прибыли.

REIT входят в индексы S&P 500 и Russell 2000. Их общий вес составляет соответственно около 3% и 8% от рыночной капитализации индексов.

Есть и специализированный индекс на REIT, отслеживающий их динамику — FTSE Nareit All Equity.

Активы публично торгуемых REIT включают в себя около 500 000 объектов собственности, стоимостью примерно 2,5 трлн долларов.

На конец 2020 года рыночная капитализация REIT, зарегистрированных в США, составляла более 1,24 триллиона долларов.

Чтобы получить статус REIT, фонд должен отвечать определенным положениям Налогового кодекса (IRC), в том числе:

• инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость;
• получать не менее 75% дохода из таких источников как доход от аренды, выплаты по ипотеке, плата за управление третьим лицам или других источников, связанных с недвижимостью;
• выплачивать не менее 90% налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов акционерам каждый год;
• быть юридическим лицом, которое подлежит налогообложению как корпорация; компания должна управляться советом директоров или попечителями и иметь минимум 100 акционеров;
• обеспечивать такое распределение акций, при котором не более 50% акций REIT могут принадлежать пяти или меньшему количеству акционеров. На практике доля отдельного инвестора обычно ограничивается 10%.

Разновидности REIT

• Долевые фонды (equity REIT) владеют и/или управляют недвижимостью, которая приносит доход. Большинство из них — публично торгуемые фонды. Их называют классическими REIT или просто REIT. Являются преобладающим видом, но имеют более низкий процент по дивидендам.
• Ипотечные REIT (mortgage REIT или mREIT) инвестируют в ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием и в другие активы, связанные с ипотекой. Их прибыль строится на разнице между затратами по займам и процентным доходом, который выплачивается по ипотеке — по сути, они даже не относятся к сектору недвижимости.
• Гибридные формы инвестируют как в недвижимость, так и в ипотечные активы, однако их на рынке очень мало.

По типу недвижимости, в который инвестируют, REIT принято относить к одному из 13 секторов рынка:

• жилые (в том числе квартирная недвижимость);
• офисные;
• промышленные;
• медицинские;
• складские объекты — камеры хранения и складские помещения (self-storage REIT);
• компании, которые владеют лесными территориями и зарабатывают на продаже древесины и связанных продуктов; точки розничной торговли;
• инфраструктурные;
• гостиничные — они владеют крупными отелями и получают дополнительную прибыль от ресторанов и других объектов на их территории;
• владеющие дата-центрами;
• диверсифицированные — распоряжаются несколькими видами недвижимости;
• специализированные REIT, к ним можно отнести другие компании, которые инвестируют в специализированные секторы, такие как образовательные учреждения, тюрьмы и прочие.

Оценивать REIT следует несколько иначе, чем обычные компании. Их бизнес отличается структурой, налогами, юридической формой и другими качествами. Поэтому мультипликаторы, применимые к ним, тоже отличаются. Сравнивать REIT следует в рамках одной и той же отрасли.

Основные мультипликаторы при оценке REIT:

• Price / FFO
• P / NAV
• Чистый долг / FFO
• Interest Coverage Ratio.

Пандемия оказала серьезное влияние на REIT: отели пустовали без туристов, торговые центры прекращали работу, спрос на жилую недвижимость в городах снижался. Однако не все секторы одинаково отреагировали на изменения в экономике и повсеместную изоляцию. Например, с развитием онлайн-торговли спрос на торговые склады вырос, а с ростом объема электронной информации и разворачиванием технологии 5G стали очень востребованы центры обработки данных и инфраструктурные объекты. Таким образом, наглядно видно, что при всей своей привлекательности REIT требуют к себе внимания и диверсификации по классам активов под их управлением.

Диверсификацию вложения в REIT возможно осуществить через ETF. Низкая корреляция этих фондов по сравнению с широким рынком США привлекает к ним внимание. Так же немаловажным аргументом в пользу ETF имеющих в своем составе REIT является разница в налогообложении.

Особенности налогообложения на дивиденды REIT и ETF

Средняя дивидендная доходность REIT — 4% годовых, в некоторых случаях цифра достигает 6-10%.

Согласно данным Санкт-Петербургской биржи, налог на дивиденды REIT для граждан России составляет 30%. Налоговые послабления ни на кого не распространяются — даже если вкладчик заполнил налоговую форму W-8BEN, которая удостоверяет, что инвестор — не налоговый резидент США.

В отличие от налога в 30% по REIT при уплате за дивиденды ETF удерживается в два раза меньше — 10-15%. При 10% ставке налога также необходимо будет самостоятельно уплатить 3% и соответствующим образом отчитаться.

При покупке ETF на REIT можно полностью уйти от уплаты НДФЛ, если инвестировать через ИИС (индивидуальный инвестиционный счет). Российский инвестор сможет воспользоваться налоговым вычетом, если будет соблюдено правило инвестирования сроком от 3 лет: в течение этого периода вкладчик не должен перепродавать активы (ЛДВ — льгота длительного владения).

Чуть подробнее о налогообложении по иностранным ценным бумагам можно почитать здесь

Исходя из вышеизложенного очевидно, что инвестиции в EFT, содержащие в своем составе REIT, гораздо безопаснее с точки зрения просадки основного актива, а также выгоднее с точки зрения налогообложения.

Ниже в качестве примера приведу несколько интересных, на мой взгляд, ETF фондов, собранных из REIT.

Vanguard Real Estate Index Fund #VNQ

Самый крупный фонд недвижимости, торгующийся на американских биржах. Его активы составляют 45,58 млрд долл. Фонд отслеживает индекс MSCI US REIT Index, который покрывает две трети всего рынка REIT в США.

• Год основания — 2004
• Количество позиций* — 172 (из них 82,04% это ТОП50)
• Дивидендная доходность* — 2,95%
• Комиссии за управление — 0,12%.

Schwab US REIT ETF #SCHH

Фонд отслеживает индекс Dow Jones U.S. Select REIT, в который включаются компании с рыночной капитализацией свыше $200 млн.

Имеет минимальную комиссию за управление среди ETF данного вида.

• Активы под управлением — $6,74 млрд
• Год основания — 2011
• Количество позиций* — 140 (из них 82,85% это ТОП50)
• Дивидендная доходность* — 1,91%
• Комиссии за управление — 0,07%.

VanEck Vectors Mortgage REIT Income #MORT

Фонд с наибольшей дивидендной доходностью, ориентированный на «закладные» REIT, то есть компании, получающие доход не от непосредственного владения/аренды недвижимости, а от финансирования ее приобретения. Фонд отслеживает индекс MVIS US Mortgage REIT и включает в себя акции 26 компаний.

• Активы под управлением — 318,1 млн долл.
• Год основания — 2011
• Количество позиций* — 26 (из них 100% это ТОП50)
• Дивидендная доходность* — 7,1%
• Комиссии за управление — 0,4%.

Global X SuperDividend REIT #SRET

Как следует из названия, фонд ориентирован на компании с самой высокой дивидендной доходностью. SRET отслеживает практически одноимённый индекс Solactive Global SuperDividend REIT, в состав которого включены 30 акций из США, Сингапура и Южной Африки.

Отличительной особенностью Global X SuperDividend является ежемесячная выплата дивидендов, дивидендная доходность при этом составляет 6,29%*

• Активы под управлением — 457,2 млн долл.
• Год основания — 2015
• Количество позиций* — 31 (из них 100% это ТОП50)
• Дивидендная доходность* — 6,29%
• Комиссии за управление — 0,58%.

!New! FinEx US REIT UCITS ETF #FXRE

Первый в России ETF, позволяющий инвестировать в американские трасты недвижимости (REIT). Доступен неквалифицированным инвесторам. Ранее возможно было вкладывать только в ЗПИФ (например, ПНК-Рентал). Фонд отслеживает индекс Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage Index NTR. В его составе более 120 акций компаний сектора недвижимости США. Компании, представленные в фонде, владеют и управляют приносящей доход недвижимостью, а также имеют ряд налоговых преимуществ.

• Год основания — 2021
• Комиссии за управление — 0,6%

Покупая FXRE, российские инвесторы получают доступ к простому и удобному способу инвестирования в недвижимость. Еще одном преимуществом этого фонда является низкий порог входа — от 72 руб.

Для удобства сравнения инструментов привожу обобщенные данные в таблице:

И по традиции дочитавшим статью до конца я дарю скидку в размере 20% стоимости подписки на первый месяц на любой продукт моего сервиса помощи в инвестициях афинанс.рф. Для этого используйте промокод — CRN.

Если вас более предметно интересует тема инвестиций в фондовые рынке, рекомендую подписаться: Телеграм-канал, Youtube. Так же меня можно найти в социальных сетях: Facebook, Instagram.

* По данным etfdb.com

** Информация носит оценочный характер автора статьи, не является инвестиционной рекомендацией и ни в коем случае не должна рассматриваться в этом качестве в понимании ст. 6.2. № 39 от 22.04.1996 «О рынке ценных бумаг». Совершение любых сделок с ценными бумагами связано с риском потери части или всей суммы инвестированных средств. Доходность, отраженная в прошлых периодах, не может гарантировать аналогичную доходность в будущем.

Источник: Левон Акопов, генеральный директор ООО «Владос», основатель сервиса помощи в финансовых инвестициях Афинанс.рф